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中国高端客户不动产传承之法律风险分析及税

2020-02-15 14:14:46来源:励志吧0次阅读

中国高端客户,不动产传承之法律风险分析及税收筹划

得不承认中国人应该是这个世界上最喜欢买房子的民族之一了!我们固执于“家天下”这个温情概念的同时,也根深蒂固的眷恋着那个承载“家”的“房子”。

很多父母买房子,一部分是为了投资,还有一部分是为了将来能够把房子留给子女。买房子进行家庭置业没有问题,但是不动产的税费成本你考虑了吗?

在我国遗产税尚未正式出台前,将不动产赠送给子女的传承成本分析

首先,你的子女必须是一个有资格接受赠与的人。

如果子女已移民(或是持香港身份),根据我国目前房屋管理政策,外籍人士一般不能受赠中国不动产;再比如,家族的大部分不动产在北、上、广、深等一线有限购政策的城市,如果成年子女不符合该城市购置房屋资格,基本就等于其同时没有接受赠与不动产的资格(在我国,父母将自己名下的房产赠与自己未成年子女,各地政策也不相同。如北京父母可以将房产赠与未成年子女,而深圳目前还存在一些障碍)。

假设十年后我国正式开征遗产税,届时将不动产赠送给子女税费传承成本分析

假设十年后我国会出台《遗产税法》,那么按照国际惯例,同时我国很可能还会开征赠与税,那么赠与税率也很有可能与遗产税税率相当。按照我国财政2010版《遗产税暂行条例草案》来看,1000万元以上的财产的赠与税税率为50%,那么5000万元的房产的赠与税将要达到两千余万元。我国遗产税的开征无疑会将财富家族的整个传承成本压力再次提升。

《遗产税暂行条例草案》中规定:遗产税出台前五年赠与的财产也要纳税。这说明即使是提前通过赠与的方式将不动产传承给子女,那么如果恰巧赠送后很快我国开征了遗产税,要面临重新交纳高额税费的境遇。

自2013年2月国务院通知表示我国要研究在适当时期开征遗产税课题后,很多的财富家族选择了在短时间内将不动产赠与传承给子女。但也有很多家族担心把财产给了子女后,虽然节省了传承成本但却失去了财产控制权。

其是这个问题也不难解决,完全可以选择将每套不动产的大部分赠送给子女,小部分仍留在父辈名下,例如:父母与子女可以共同按份持有房屋产权,但父母保留小部分产权比例(比如5%),那么,最后每套房屋的持有情况就是:子女占95%,父母占5%。这样就保证了家庭资产安全,将子女败家的可能性降到最低。

即使日后中国开征遗产税,很可能也仅仅就父母持有的小部分产权价值进行征收,税务压力明显较低,甚至有可能因为父母持有的房产比例价值过低,而免于缴纳遗产税。

父母百年后,不动产通过继承方式给子女的传承成本分析。

当然,很多创一代的父辈们不愿意有生之年把自己的财富传承给子女,从而失去对财富的绝对控制,而是希望选择通过继承的方式将不动产留给子女。根据我国法律规定,继承可以是法定继承,也可以是遗嘱继承。

以遗嘱继承成本为例,涉及的税费名目相对是最繁杂的,首先要涉及百分之零点一至百分之一点二的赠与公证费,接下来还可能会涉及高达百分之五十的遗产税、继承权公证费、高额律师费及法院诉讼阶段产生的一系列费用。

通过上述比较不难看出似乎在遗产税出台前选择通过赠与的方式将不动产传承给子女是非常好的安排,是最节约成本的明智之选,但有一个先觉性的问题必须先搞清楚,家族日后要这些不动产是自住、出租还是纯粹为投资后变现?

如果是自住或出租你就大胆的选择赠送来节约传承成本。

但如果是计划日后变现,那么我们在考虑传承成本时就不能仅仅考虑父亲赠与给子女这一个环节,传承给子女后如果家族日后有计划在一定时间内出售房产,那么该房屋面临的个税税基将是最高税基。原因很简单,因为出售人的房子是白白得到的。但对于整个家族财富传承方案来说,这种只顾眼前成本忽略后续家族财富系统规划的传承方案无疑就是完全失败的。

而且赠与这样一个法律行为是存在非常大的法律风险的,也就是可能存在赠与失控的法律风险。

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赠与的第一个法律风险就是婚变后的财产归属风险

父母向子女赠送财产,如果说受赠人也就是子女,在婚姻关系存续期间得到父母赠与之后,又在一定时间之后离婚了,那么这部分财产就可能成为夫妻共同财产进行分割。

那怎么来防范这个受赠人婚变这个部分呢?

父母赠与给子女一部分财产的话,最好是与子女之间签订一份赠与协议或者赠与合同,而这份赠予合同和赠予协议当中一定要明确受赠人仅指子女,而不包括他们的配偶。而这样的约定就正好符合婚姻法第十八条的规定,在赠与合同当中明确夫或妻一方为受赠人的这部分财产,这样就不会令这个赠与财产变成夫妻共同财产。

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赠与的第二个法律风险的就是赠与税收风险

其实可以把赠与税和遗产税想象为同一税种。往往很多人为了规避遗产税会提前把财产赠送给子女,可有的国家干脆就开征另外一种税,叫做赠与税。

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赠与的第三个法律风险就是赠与财产的变现问题

赠与的财产,如果变现的话不得不考虑两个问题就是赠与财产的溢价以及赠与财产在流转过程当中发生的税收问题。

比如说溢价部分,如果说在代际之间发生赠与这种行为的话,它的时间跨度一般是比较长的。比如父母把一套房产赠与给子女,当子女再来变现这部分财产的时候,会发现这个财产的溢价相当大。因为时间的跨度很巨,我们房产的增值相当迅速。那么子女拿到的房产显然已经涨价很多了。

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为何说人寿保险可以规避风险?

人寿保险功能到底能不能化解其中的风险呢?

第一,我们可以通过终身寿险指定受益人的这个方式来化解风险,防止失控。也就是通过定向赠与的方式来防止赠予过程当中的失控问题,比如赠予的对象的婚变问题就完全可以通过终身寿险指定受益人的方式来化解。终身寿险的指定受益人也就是实现定向传承的重要方式。

第二,人寿保险的模型可以规避失控风险的话叫做可控,赠与就是手握控制权。在这个方面是通过年金保险加上万能账户这样一个金融工具模型来实现的。年金保险是父母对子女生前的一种传承方式,生前的一种赠与工具的替代。如果单纯地把财产而不是现金房产赠与给子女的话,很有可能没有办法控制子女的挥霍、子女的债务、子女创业失败给这部分财产带来的债务,如果有万能账户附加在上面,这个情况就完全不同了。

第三个是保险在赠与税上的筹划。虽然我们国家目前为止没有赠与税,但是实际上,西方很多发达国家,比如说美国早就有赠与税。那么我们面对大量的高净值人士可能子女出国或者改变身份,甚至是家庭成员当中自己也会改变身份的情况下,如果要进行税收筹划

,有的时候发现大陆的人寿保险工具反而是一种更完美的传承方式。

综上所述,财富传承方案一定是要站在整个家族利益的高度精细安排,才能够真正使得家族财富有的放矢。

另外还有一种赠与风险的化解方式。

赠与有一个特征就是:传承,或者叫财富的转移。这就意味着我们很有可能没办法实现我们想要去做的多次或者分次赠与,或者说分时间节点的个性化的赠与,实际上是传统法律上单纯的赠与行为无法实现。我们只要实现根据我们意愿来进行赠与,那么最好的方式就是保险金信托的替代了。

从被动传承到主动传承正是非常好的一种方式,而人寿保险是完全可以用更完善的会融工具的独特功能来实现生前赠与的。而家族信托,包括遗嘱,也可以在传承过程中的将这种风险化解掉。

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